Минулого тижня парламент ухвалив у другому читанні законопроект Кабміну №1565, яким розширив повноваження жителів багатоквартирних будинків з управління спільним майном. Цей закон збільшує для громадян можливості вибору компаній-підрядників з надання комунальних послуг і відкриває новий ринок для сервісних компаній. “Монополію ЖЕКів переможено!” – пафосно прокоментував ухвалення закону спікер Верховної ради Володимир Гройсман.
Forbes запитав у Юрія Антипова, керівника керуючої компанії “КомЕнерго-Житомир”, яка вже успішно конкурує з ЖЕКами, на що чекати від нового закону.
Наша компанія на ринку ЖКП працює шість років. З 2008-го вона обслуговує в Житомирі 540 000 кв. м житлового фонду і має в управлінні 206 будинків, 137 з них – багатоповерхові.
Тому ухвалений закон №1565 “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” стосується нас безпосередньо. У цьому документі нарешті визначено основні поняття, такі як “співвласник багатоквартирного будинку”, “багатоквартирний будинок”, “управитель багатоквартирного будинку”, “управління багатоквартирних будинків” та інші.
Що це дає? Передусім документ визначає відповідальність співвласників багатоквартирного будинку за належне утримання будинку. По-друге, цей закон дає співвласникам багатоквартирного будинку право вибирати форму управління будинком. Так, згідно з п.1 ст.9, за рішенням співвласників усі чи частину функцій з управління багатоквартирним будинком може бути передано управителю або ж усі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку.
Згідно з законом, управитель – це фізична особа-підприємець або юридична особа-суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб, а ОСББ – юридична особа, створена співвласниками багатоквартирного будинку.
Також, згідно з цим законом, якщо протягом року з дати набрання чинності цим документом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, якого призначає на конкурсній основі виконавчий орган місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок.
У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводять у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики та політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя.
Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.
Розгляньмо стан житлового фонду на прикладі двох міст – Києва та Житомира. Так, у Житомирі середній рік забудови житлових будинків – 1974–1975, більшу частину забудови становлять житлові будинки панельного типу, середня площа будинку – 3 000 кв. м.
А Київ за останні десять років розбудовувався швидкими темпами, і основною забудовою стали так звані житлові масиви середньою площею 20 000 квадратних метрів. Це сучасні будинки, в яких установлено сучасні інженерні комунікації, а сам конструктив будинку зроблений за сьогоднішніми будівельними технологіями. Із цього можна зробити невтішний висновок щодо капіталовкладень, яких потребують житлові будинки в місті Житомир.
Можемо констатувати той факт, що мешканці новобудов будуть більше вмотивовані особисто зайнятися управлінням та обслуговуванням свого житлового будинку. Тоді як мешканці старобудов шукатимуть можливість та шляхи мінімізувати свою участь в утриманні та обслуговуванні житлового будинку, крім сплати коштів за надані житлові послуги.
Тепер – щодо питання управління багатоквартирним будинком як бізнесу.
Згідно зі ст.11, управитель здійснює управління на основі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком; цей договір укладають строком на один рік, згідно з п.6 цієї статті, і підписують співвласники, уповноважені на це рішенням зборів співвласників. Також варто зазначити, що, згідно з п.3 ст.11, умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом міністрів України.
Згідно Постанови №869 від 10.06.2011р., що визначає порядок формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, у переліку послуг відсутня послуга управління багатоквартирним будинком, і це не дає змоги визначити вартість даної послуги
Відповідно до вимог Цивільного кодексу України, а саме ст.1031, договір управління нерухомим майном підлягає нотаріальному засвідченню. Тож може виникнути ситуація, що договір про дання послуг з управління багатоквартирним будинком розглядатимуть у розрізі вимог Цивільного кодексу, а отже, він потребуватиме нотаріального засвідчення. Якщо дотримуватися вказаних вимог, то питанням, не врегульованим законом, залишається питання, на кого буде покладено обов’язок щодо оплати послуг нотаріуса.
Також у законі не визначено чіткі критерії управителя, а саме: досвід роботи, професійний склад працівників, технічне забезпечення тощо. Згідно з постановою №869 від 10.06.2011 року «Порядок формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій» у переліку послуг немає послуги управління багатоквартирним будинком, і це не дає змоги визначити вартість такої послуги.
Якщо підсумувати все сказане, то очевидно, що при всій назрілості питання цей закон треба доопрацювати для остаточного введення його в дію.