Новий Податковий кодекс передбачає чітку процедуру нарахування податку на нерухомість. З 2012-го року власники розкішних житлових площ платитимуть за ті метри, які не впишуться у встановлені законодавством норми. Необхідність введення такого податку давно вже назріла: і для того, щоб охолодити запал спекулянтів, і для наповнення місцевих бюджетів.
C іншого боку, залишився ряд невирішених питань щодо методів оподаткування. До того ж виникає питання незакритих лазівок для любителів квадратних метрів при переоформленні власності … і соціальної несправедливості.
Пресувати будуть всіх, крім державних
Введення нового податку торкнеться кожного у кого є житлова нерухомість. Саме вона виступає об’єктом оподаткування. Разом з тим Кодекс передбачає ряд обмежень – не будуть платити податок з житла, яке перебуває у власності держави або територіальної громади, також не обкладається податком житло, розташоване в зонах відчуження або виселення. Дитячі будинки сімейного типу, дачні або садові будиночки, гуртожитки і будинки багатодітних сімей також потрапили в виняток.
Однак саме з розділом винятків експерти якраз і не згодні. У Головному юридичному управлінні апарату Верховної Ради, наприклад, при розгляді Податкового кодексу зазначили: норма з приводу виключення з оподаткування державного житла порушує Конституцію, згідно з якою всі суб’єкти права власності рівні перед законом. Крім того, одним з основних принципів податкового законодавства є рівність всіх платників перед законом.
З практичної сторони тут також не все гладко. Кодекс передбачає, що, якщо у людини не більше одного дачного будиночка, то за нього можна не платити податок. І тут постає питання оцінки. “Потрібно буде дивитися, що саме побудовано. Одна справа, коли мова йде про квартиру, і інша справа – про дачні споруди. Адже котедж може бути оформлений як садовий будиночок. Багато країн стикаються з такою проблемою” – відзначає експерт Міжнародного центру перспективних досліджень Максим Борода.
У Греції, наприклад, за словами експерта, цю проблему вирішували досить жорстко. На тлі боротьби з дефіцитом бюджету, з яким країна зіткнулася в середині 2010 року, влада посилила контроль по збору податку на нерухомість. Дійшло до того, що поліція за допомогою вертольотів перевіряла у кого які будинки. Як в Україні буде знято це питання – незрозуміло.
Пробні нормативи
Кодекс передбачає певні поблажки для власників житла. Квартира площею до 120 квадратних метрів і житлові будинки до 250 квадратів податком обкладатися не будуть. Але якщо метраж квартири, припустімо, 125 квадратних метрів, то за п’ять квадратів потрібно буде заплатити.
Ставка податку встановлюється місцевими органами влади залежно від площі – для квартири до 240 квадратів і для дому до 500 кв.м. ставка не повинна перевищувати 1% від розміру мінімальної зарплати. Для більшої нерухомості ставка складе 2,7%. “Однак беручи до уваги розмір мінімальної заробітної плати, що діє на сьогоднішній день, а це 922 гривні, можна зрозуміти, що податок складе не таку вже велику суму – 1% – цілих 9 гривень”, – акцентує Тимур Бондарєв, старший партнер адвокатського об’єднання Arzinger .
Експерт також відзначає, що органи місцевого самоврядування будуть мати право повністю або частково звільняти від сплати податку за прибудови до житлових будинків, які використовуються для утримання домашніх птахів і тварин, а також для зберігання господарського інвентарю. Крім того, поза оподаткування можуть виявитися гаражі, підвальні приміщення, старі будинки та горища. А олігархові оформити триповерховий замок, як “вітхий будиночок” сьогодні не так вже й складно, при нинішньому-то рівні корупції. І швидше за все, вони так і будуть робити, упевнені фахівці.
За словами Тимура Бондарєва, основне рішення щодо розміру податку буде прийматися саме на локальному рівні. “У зв’язку з цим слід очікувати, що органи місцевого самоврядування, особливо в невеликих населених пунктах, будуть йти назустріч населенню, що проживає на відповідній території, в частині розміру ставок, а також звільнення від оподаткування відповідної” непрофільної “нерухомості”, – вважає експерт.
З ним погоджуються й фахівці Головного науково-експертного управління апарату Верховної Ради. У своїх зауваженнях до Податкового кодексу вони підкреслили, що надання такого права місцевим органам влади може призвести до необ’єктивного і несправедливого встановлення ставки податку.
З іншого боку, згідно з європейською практикою податок на нерухомість підлягає направленню до місцевих бюджетів, і в більшості випадків саме органи місцевого самоврядування визначають ставку. Для того щоб уникнути в даному випадку зловживань, необхідно більш чітко прописати методику стягування податку, кажуть експерти.
Рахувати податок за метражем несправедливо
Особливістю українського податку на нерухомість стало те, що в його розрахунку не грає ніякої ролі вартість житла. Так що за квартиру в елітному будинку її власник буде платити стільки ж, скільки і господар звичайного житла.
Як відзначає партнер юридичної фірми “Саєнко Харенко” Сергій Ігнатовський, це неправильно, оскільки у цих власників різні здібності і можливості платити податок. “Одна з функцій оподаткування – встановлення певної соціальної справедливості. І в цьому аспекті, на мій погляд, податковий кодекс жодним чином не дотримується принципу соціальної справедливості”, – підкреслює експерт.
Між іншим, росіяни розраховують ввести податок на нерухомість не раніше 2013-го року, тобто навіть на рік пізніше, ніж у нас. І, незважаючи на це, вони вже зараз готуються до нововведення – профільні міністерства погодили методику оцінки нерухомості, яку повинні випробувати в декількох регіонах. Після чого ще до введення податку чиновники проведуть оцінку нерухомості.
Що ж стосується європейських країн, там податок на нерухомість також залежить від ринкової вартості об’єкта, а в деяких випадках – від передбачуваної суми річної орендної плати. У Великобританії, наприклад, ринкова вартість визначається один раз на десять років.
Більшість експертів схиляється до того, що передбачений Податковим Кодексом податок буде свого роду тестом. І з часом влада внесе низку змін до порядку його нарахування та сплати.
Податківці зроблять мрії дійсністю
Проте найцікавіше те, що податок на нерухомість як раз і планується збирати без єдиного кадастру і без реєстру нерухомості. Податкова буде спиратися виключно на ті дані, які їм щоквартально зобов’язані будуть подавати бюро технічної інвентаризації та ЖЕКи.
Сергій Ігнатовський звертає увагу на певні ризики. За його словами, інформація з БТІ є конфіденційною. Отримати її дуже складно. А згідно з новими правилами ці дані будуть направлятися до органу, який не зобов’язаний їх зберігати як конфіденційні.
Крім цього, у сфері нерухомості Податковий кодекс фактично робить з нотаріусів та ріелторів податкових агентів, оскільки ті будуть зобов’язані інформувати податкові органи про всі угоди. “Нотаріус виступає важливим суб’єктом економічної життєдіяльності та реалізації прав громадян, він не повинен жодним чином замінювати фіскальний орган і співпрацювати з ним в інтересах держави. Він діє згідно з приписами закону про нотаріат. Він не є органом державної влади і не повинен звітувати”, – заключає експерт.
Спекулянти вгамуються?
У цілому експерти одноголосно погодилися з тим, що такий податок повинен бути в Україну. За словами Олексія Молдована, завідувача сектором грошово-фінансової стратегії Національного інституту стратегічних досліджень, нерухомість виступає яскравим показником рівня доходів платників податків. На сьогоднішній день існує безліч схем ухилення від сплати податків, якою користуються і депутати, і чиновники, і бізнесмени. Вони можуть декларувати мінімальний дохід, а нерухомість чітко ідентифікує дохід реальний.
“Це перспективний інструмент, якщо уряд розробить конкретний механізм адміністрування цього податку, щоб фіскальне навантаження лягло на тих, хто має будинки в Конча-Заспі. Це також стане ще одним інструментом наповнення місцевих бюджетів”, – упевнений експерт.
Валентин Гвоздій налаштований скептично і вважає, що в нинішньому вигляді податок не зможе стати суттєвим джерелом поповнення місцевих бюджетів. “Об’єктом оподаткування є тільки житлова нерухомість, при цьому комерційна нерухомість не включена до об’єкту оподаткування. Крім цього, більшість громадян України зареєстровані в належних їм об’єктах житлової нерухомості, площа яких є меншою від оподатковуваного площі”.
У той же час позитивним є той факт, що податок на нерухомість вже отримав більш-менш чіткий обрис і конкретну дату введення. Тих, хто має кілька квартир, хто купує житло з метою перепродажу, це змусить задуматися – а чи варто далі тримати нерухомість, вичікуючи, коли ціни знову підуть стрімко вгору. Тимур Бондарєв не виключає, що податок охолодить запал спекулянтів і змусить їх швидше позбуватися від своїх об’єктів. У результаті ціни на нерухомість теоретично можуть трохи знизитися.
Очевидно у такого важливого інструменту, як податок на нерухомість є безліч завдань, які він покликаний вирішувати: поповнення місцевих бюджетів, встановлення соціальної справедливості, стримування спекулятивного накручування цін і т.д. Однак саме мільйон лазівок, якими в даний час користуються власники шикарних апартаментів, Податковим кодексом не закриті, що ще раз підкреслює непрофесіоналізм його розробників.
Крім того, хотілося б, щоб в запалі своєї лютої (і поки недолугої) боротьби зі спекулянтами чиновники не зачепили ненароком ще й звичайних громадян, які ледве встигають сплачувати постійно зростаючі тарифи на житлово-комунальні послуги, не кажучи вже про якісь додаткові платежі .
За матеріалами: Фінансовий захист