За 30 років незалежності українців заплутали в темі землі. Ті, хто казав, що продавати її не можна, що треба продовжувати мораторій на продаж землі, тим часом її розграбовували. Вони дійсно проти відкриття земельного ринку, адже тоді одразу випливе, що земля у їхній власності незаконно.
Вони й далі поширюють брехню про те, що угіддя можуть скупити іноземці чи олігархи, що заповідники й ліси «роздерибанять», а малі фермери втратять ділянки на користь великих господарств.
Але правда в тому, що земельний ринок якраз поверне землю в законне поле, дасть їй реального господаря, закладе основи розвитку агропромисловості та захистить малих фермерів.
У березні 2020 року Верховна Рада остаточно скасувала мораторій на продаж сільськогосподарських земель. Завдяки цьому 7 млн українських землевласників нарешті отримали законне право розпоряджатися своєю землею на власний розсуд. На користь реформи свідчить і те, що Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ) визнав: мораторій порушує право власності громадян на землю. Тож скасування мораторію — це шанс повернути господарю його землю, а землі — господаря.
Чому продовження мораторію — злочин
Саме в умовах мораторію з’явилися численні корупційні схеми, які дають змогу вкрасти землю в реального власника чи держави, а також користуватися угіддями без сплати податків, без піклування про якість ґрунтів, без відповідальності. Наприклад, за допомогою схем змінювали цільове призначення ділянок. Під час складання землевпорядної документації та проведення державної експертизи недобросовісні підприємці завжди могли домовитися з недобросовісними чиновниками й заволодіти ласим шматком угідь. А потім земля, яка мала б давати врожаї, ставала місцем будівництва чи то заправної станції, чи то автостоянки, чи то смітника.
Безоплатна приватизація, яка мала б дати землю тим, хто на ній житиме та працюватиме, насправді стала механізмом незаконної передачі державних і комунальних земель у приватну власність кому завгодно, і здебільшого не тим, кому треба. За даними Держгеокадастру, лише за останні 7 років держава передала 700 тис. га земель. Під час аудиту було виявлено численні факти подвійної приватизації, коли людина незаконно користувалася правом безоплатної приватизації двічі, а то й більше разів.
Водночас майже 1 млн га паїв у Житомирській області є приватною власністю. Однак, ціна на землю тут невелика. Зараз вона спирається на нормативну грошову оцінку земель (НГО). Ця величина співвідноситься із тим, скільки коштів можна виручити від найефективнішого використання ділянки за цільовим призначенням. Але за останні 30 років НГО суттєво змінювалася лише двічі, і давно не відповідає реаліям ринку. У Житомирській області НГО дорівнює 21,4 тис. грн за гектар ріллі. Проте експерти зазначають, що одразу після скасування мораторію ціна 1 га підвищиться до 2 тис. доларів, тобто перевищить 55 тис. грн. А за оцінками Easy Business, протягом десятиліття середня вартість землі може зрости до 4,5 тис. доларів за гектар. Зрештою це вплине й на вартість оренди, тож землевласники зможуть значно збільшити свої прибутки. «Відкриття земельного ринку — це фактично додатковий спосіб використання своєї частки землі. Відповідно, збільшуватиметься її вартість, зокрема й орендна», — наголошує професор Київської школи економіки, експерт із земельних питань Олег Нів’євський.
Зазначимо, що в наших сусідів — країн Східної Європи — ціна гектара лише зростала після того, як вони запроваджували ринок землі.
Чи дійсно угіддя не зможуть скупити іноземці чи олігархи
На першому етапі відкриття ринку сільськогосподарські землі зможуть купувати виключно громадяни України, а не агрохолдинги, і не більше ніж 100 га «в одні руки». Продаж відбуватиметься в умовах відкритої, прозорої та доброчесної конкуренції на електронному аукціоні, що передбачає законопроєкт № 2195. Лише з 2024 року право придбати землю отримають юрособи. А чи зможуть купувати українську землю іноземці, вирішуватиме лише український народ на референдумі.
Саме мораторій породив нових «феодалів», які зосередили у своїх руках величезні масиви угідь і платять власникам істотно занижену орендну плату. Запуск земельного ринку знищить цю монополію. Саме тому власники великих територій намагаються дискредитувати реформу й лякають суспільство неіснуючими загрозами.
Земельна реформа передбачає преференції саме для малого бізнесу. Українські фермери на сьогодні є власниками землі або обробляють землі на підставі договорів оренди. Із відкриттям ринку малі орендатори зможуть реалізувати своє переважне право та першими придбати землю. Більше того, аграрії, які отримали землю в постійне користування для ведення фермерського господарства, зможуть викупити її на пільгових умовах (за ціною на рівні НГО із розстрочкою до 10 років).
Окрім того, створення Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві, передбачене законопроєктом № 3205, дасть фермерам і самозайнятим аграріям змогу конкурувати з агрохолдингами. Фонд забезпечить державну підтримку. На позичені кошти підприємці зможуть купити необхідну техніку й обладнання.
Навіщо передавати землю на місця
Держава в особі корумпованих чиновників показала себе як неефективний розпорядник. Протягом останніх років 5 млн га земель сільгосппризначення просто зникли з державної власності. Тому угіддя разом із земельними повноваженнями передадуть територіальним громадам (такі зміни прописані в законопроєкті № 2194). У межах децентралізації 64 об’єднаних територіальних громад Житомирщини вже отримали у власність майже 50 тис. га, і процес триває. Адже «внизу» і розмір ділянок та рівень корупції менший, і контролювати дотримання законів легше: сусід майже завжди на виду.
Але держава здійснюватиме контроль і моніторинг використання земель громадами та приватними власниками. Законопроєкт № 2194 посилює екологічні, містобудівні та інші вимоги.
До затвердження Комплексних планів просторового розвитку громад приватні власники не матимуть права самостійно змінювати цільове призначення землі, наприклад, із сільськогосподарського на рекреаційне. Тобто людина, яка отримає ділянку на землях житлової забудови, не зможе збудувати там завод. Адже неможливо перевести ділянку до іншої категорії — промислової — без рішення відповідної ради.
Завдяки передачі земель громадам значно зростуть надходження до місцевих бюджетів. Ці кошти можна буде спрямувати на будівництво й ремонт доріг, шкіл і лікарень. Фермери зможуть планувати бізнес на довгострокову перспективу, а не розраховувати лише на соняшник, який висмоктує з ґрунтів усі соки.
Буде вигідніше розвивати переробку й випуск готової продукції. Це дасть людям роботу та зарплату, а місцевим бюджетам — додатковий дохід.
Як земельна децентралізація захищає заповідники
Дехто голослівно заявляє, що децентралізація може призвести до «дерибану» лісів, заповідників і до забудови прибережних територій. Насправді вони безсоромно брешуть. Будь-хто може пересвідчитися: це сталося вже давно.
До 2002 року землею розпоряджалися виключно органи місцевого самоврядування, і саме в цей час були створені найбільші заповідники та природні парки: «Подільські товтри», «Сколівські Бескиди», Азово-Сиваський і Вижницький, заповідники «Ґорґани», Опукський і Рівненський. Відтоді як земля перейшла у власність держави, а насправді — чиновників-корупціонерів, великі заповідні території передавалися «потрібним людям», здебільшого шляхом безоплатної приватизації. Саме децентралізація змінює право розпорядження землею на користь усіх місцевих жителів, а не окремих «феодалів».
Законопроєкт № 2194 посилює захист заповідників, природних парків і прибережних територій. Повернення цих земель у відання ОТГ є історичним рішенням, адже громади краще знають, що робити із ресурсами на місцях. Окрім того, місцева влада, на відміну від центральних державних органів, завжди має ухвалювати рішення публічно та бути підзвітною своїм землякам.
Тож Україна впевнено прямує до ринку землі. Ми не має іншого шляху. Уже всі розвинуті країни — сусіди запустили ринкові механізми та розвивають своє сільське господарство, розбудовують села й містечка, створюють робочі місця з гідною зарплатою. Україна має великий потенціал, який треба розкрити. А для цього треба усунути від української землі продажних чиновників і недобросовісних великих підприємців. Саме це й гарантує земельна реформа: вільний, відкритий, контрольований державою та громадянами ринок землі.
